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北京2022年二批次集中供地，共上架17宗宅地，起拍总价559.7亿。5月23日15:00房企报名截止，5月24日15:00线上竞价截止。

区域分布上，11宗都位于城六区，朝阳5宗，丰台5宗，石景山1宗。另外昌平3宗，顺义2宗，平谷1宗。

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此前小易已详细解析太阳宫地块、十八里店地块，今天小易继续来聊聊朝阳奶西村地块和孙河前苇沟地块~

01.崔各庄奶西村地块，贵了

五年，朝阳五环外新房每平涨价2万。

2018年孙河别墅区限竞房项目，限均价68924元/平，2022年，平行向西5.5公里的崔各庄奶西村，房价最高已到89000元/平。

看到这里，小易和大家的疑问一样，奶西村凭啥？

先来看下地块情况，此次奶西村将出让两宗宅地，分别为318地块和319、320地块。

318地块销售指导价89000元/平，建控规模56712平，容积率1.4，控高30米，无套内7090限制，预计为小高层或洋房社区，估计为大平层产品。

起拍价26.3亿，地价上限30.245亿，达到地价上限后将转为竞现房销售面积，现房销售面积竞到上限后，转为竞高标准建设方案。

319、320地块销售指导价85000元/平，纯R2二类居住用地建控规模为90394平，容积率2.22，控高60米，限制套内7090，预计为高层社区，产品与318地块区分开。

起拍价39.4亿，地价上限45.31亿，达到地价上限后将转为竞现房销售面积，现房销售面积竞到上限后，摇号（建设高标准住宅）确定竞得人。

若成功出让，产品上两宗地块有区分，价格也有所偏差，至少可以避免同区域内的正面厮杀。

不过，从卫星地图上看，奶西村还有不少待出让地块，预计也是新房“内卷”严重区域。

再看地块位置，地图搜索奶西村可找到大概位置。五环外，距离最近的地铁为14号线善各庄站（始发站），打车10分钟，骑车20分钟。自驾出行更方便，方便上京平高速去首都机场、京承高速去往内城。

目前地块周边的城市界面不算好，西侧奶东村为自留村，村内多北漂租房者，整体有序但人员还是混杂。

学校有芳草地国际学校、北京市奶子房中学，国资中心幼儿园等，直线2公里范围内有温榆河公园、清河营郊野公园、朝来森林公园三期，遛娃好去处。

区域规划上，除了9班幼儿园，还规划有27班的九年一贯制学校，318地块西侧为占地约3.05公顷的综合性商业金融服务业用地。

整体看，未来项目可能主打宣传国际化配套，吸引望京/朝阳园北区高精尖受众。但望京人民会不会为近8.5万+的价格买单，小易捏一把汗。

02.孙河前苇沟村地块

去年二批次集体流拍的孙河前苇沟村003地块，这次重新上架时地块条件、控规未变，起拍价由27.1亿降为19.2亿。

近8个亿的小目标，是朝阳规自委拿出的“诚意”。

土地竞拍规则上，由竞高标准建设方案调整为先竞现房销售面积，现房销售面积达到上限后再竞高标准建设方案。

盲猜到不了竞拍现房销售阶段，毕竟现房销售=成本增加，对房企的资金实力求极高。

003地块销售指导价79800元/平，建控规模43834平，容积率1.5，控高18米，将是高端改善项目。周边别墅项目是老牌小区九章别墅，二手房挂牌单价12万+；新房青云上府、朝阳一墅、中海首开拾光里，都有叠拼在售，价格更有优势。

孙河前苇沟村整体区域规划有点像孙河别墅区，但区域环境和氛围上看，欠缺一点地利。

比如孙河别墅区被京密路、京平高速、温榆河合围成了独立的区域，区域内的配套、环境自成一体。而前苇沟村，确切的讲是金盏乡金港南路以南类似城中村，像是一个开口，与别墅区截然不同的城市界面。

孙河目前去化速度渐缓，新出现的前苇沟村，前路如何？小易打个问号。

朝阳地块分析到这里，下一期，小易将详细分析丰台，敬请关注~

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