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　　由于2022 年3 月底之后，尤其是4 月中旬开始，疫情对上海等城市的影响，我们此前预期的2022 年3 月，房地产市场基本面见底，无法兑现。我们认为，行业将迎来更加密集的地方政策刺激需求，优化供给。优质企业在2021 年四季度以来的土地市场机遇期集中拿地，且企业拿地集中在高能级城市，这有利于企业盈利能力的修复和经营稳定性的强化，我们看好蓝筹地产开发企业。

　　疫情改变基本面运行轨迹，复苏将会延迟。在本轮疫情之前，我们一直预测2022年3 月是行业基本面底部。但3 月底以来，多个城市频发的疫情对行业基本面确实有影响。由于病毒传播速度加快，即使是小区域的三区防控也会一定程度上影响销售去化速度。大范围的静态化管理，更会导致销售阶段性停摆。所以，2022 年3 月以来，去化速度开始酝酿反弹的势头，到4 月中旬被打断了。

　　长三角区域市场可能受较大影响。上海是长三角的中心城市，且上海和周边苏州、无锡、嘉兴、宁波等地人流、物流等经济往来紧密。上海和周边区域的疫情，已经对长三角房地产市场造成局部销售停摆的影响。我们认为，长三角区域占比较大的企业，可能受本轮疫情影响更大。

　　预计政策持续发力，刺激需求，优化供给。面对更加严峻的房地产市场情况，和宏观经济的不确定性，各地纷纷继续出台举措稳定房地产市场。中国人民银行表示全国各地商业银行正在自主市场化下调按揭贷款利率，平均幅度已经达到20-60 个基点。当前居民购置新房的杠杆利用率接近42%。我们认为，目前居民杠杆率不高，仍有继续增加的空间。

　　土地机遇期的拿地情况将改变行业竞争格局。行业竞争格局的变化，将表现为盈利能力和可销售资源的分化，将取决于企业2021 年四季度以来新增土地储备的规模。2019-2020 年的土地市场，由于竞争激烈，潜在盈利能力较弱。但2021年四季度之后，土地市场的吸引力明显增强。我们在报告中统计了五家公司的土地储备补充情况和区域结构，这五家企业自2021 年四季度以来，一线及新一线城市的土地的总建筑面积占比超过50%。我们认为，有能力在2021 年四季度之后补充土地储备的企业，将在盈利能力和可销售资源方面明显领先。

　　风险因素：局部疫情持续的风险；部分城市缺乏进一步放松政策空间的风险。

　　政策窗口期延长，看好地产开发蓝筹企业。由于2022 年4 月，受局部疫情反复的影响，行业基本面复苏推迟，各地密集出台政策的窗口期可能更长。我们认为，地产开发板块是政策敏感型，并非基本面敏感型。我们继续看好蓝筹地产开发企业的投资机会，推荐保利发展、万科企业、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、绿城中国、美的置业和华润置地。

（文章来源：中信证券）

文章来源：中信证券

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